Kiptaş Finanskent Projesi Detayları

Bundan sonraki süreç nedir; temel ne zaman atılacaktır; inşaat ne zaman başlayacaktır?

Kiptaş’ın cevabı:Nisan 2009 itibarıyla ‘Kiptaş Finanskent TEM Konutları’ Projemiz satışa başlıyor. Projede 83 m² ile 295 m² arasında farklı büyüklüklerde konutlar bulunmakta olup; satılacak toplam konut sayısı 573’tür.
Arazi üzerinde tanıtım ve satış ofisi kurma çalışması başlamıştır. Yüklenici firmaya yer tesliminin yapılmasını müteakip inşaat çalışmaları başlayacaktır.

Sözleşmede belirtilen 2 yıl ne zaman başlayacaktır?
Finanskent’in cevabı:Kiptaş ile Finanskent arasında yapılan sözleşmede projenin Finanskent’e teslim edilme süresi olan 2 yıllık azami süre temel üstü ruhsatının alınması ile başlayacaktır.

Konutlarımız ne zaman teslim edilecektir?
Kiptaş’ın cevabı:Projenin 24 ayda tamamlanması ve Mayıs 2011’de sahiplerine teslim edilmesi planlanmaktadır. Finanskent daire içleri tamamlanmadan teslim alacağı için, Kooperatifinize konutlar 12 -18 ay arasında, daire içlerinin tamamlanması için, teslim edilecektir. KİPTAŞ’ın kendi konutlarını tamamladığı tarihte, Finanskent’in de kendi konutlarını tamamlamış olması gerekmektedir.

Konutlarımızın, daire içlerinin yapılması için Mayıs 2010’dan itibaren teslim edileceği anlaşılmaktadır. Bu sebeple, Haziran ayındaki Genel Kurulumuzda daire içleri için bir bütçe oluşturmamız gerekiyor.
Yönetim olarak bizim de bu dönemde hızla daire içinin yapımında ve üyelerimizin daire seçiminde izlenecek yolu belirginleştirmemiz gereklidir.

Daire seçimi: Hangi daire benim olacak?
Finanskent’in cevabı:Konutlarımızın, daire içlerinin yapılması için Mayıs 2010’dan itibaren teslim edileceği anlaşılmaktadır. Bu sebeple, Haziran ayındaki Genel Kurulumuzda daire içleri için bir bütçe oluşturmamız gerekiyor. Yönetim olarak bizim ayrıca şerefiye hesaplamasında ve üyelerimizin daire seçiminde izlenecek yolu belirginleştirmemiz gereklidir. Zira konut seçimi sırasında her üye şerefiye bilgisine de sahip olmalıdır.
Kooperatifimizde daireler kur’a sistemiyle sahiplerini bulacak. Bizim yakın bulduğumuz yöntem “Sıra Kur’ası” adıyla ifade edilen sistemdir. Bu sistemde üyelerimiz kur’a yoluyla sıra numarası çekerler ve sırası gelen üye, kendi üyelik tipine göre istediği daireyi seçer.

Arazimiz üzerinden geçen elektrik direkleri ne olacaktır? Direklerin kaldırılması ile ilgili maliyet kim tarafından karşılanacaktır?
Kiptaş’ın cevabı:Halen arazimiz üzerinden direklerde taşınan elektrik hattı yer altına alınacak ve direkler kaldırılacaktır. Yapılan çalışmalar tamamlanma aşamasındadır. Enerji nakil hatlarının yer altına alınmasına ilişkin projelendirme ve uygulama maliyeti tamamen KİPTAŞ tarafından karşılanacaktır.

Hukuk Müşavirinin Görüşü:
Toplantıda Hukuk Müşavirimiz Sayın Levent Uşkay hukuksal süreç ile ilgili bilgi verdi. Arazimizin tapusu üzerinde inşaatımızı engelleyecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Elektrik direkleri ile ilgili sürmekte olan dava Kooperatifimizce takip edilmektedir. Diğer taraftan KİPTAŞ direklerde taşınan elektrik hattını yer altına alacağı için direkler de kalkacak olduğundan; dava bizim açımızdan artık kritik değildir. Yine de, Kooperatifimiz açısından bir avantaj sağlanabileceği düşünülerek takibe devam edilmektedir.

Konut özellikleri nelerdir?
Kiptaş’ın cevabı:Konutlar tünel kalıp sistemiyle üretilecektir. Depreme dayanıklı ve izolasyonu tam olarak sağlanmış olarak, merkezi ısıtma ve soğutma sistemi ile birlikte teslime edilecektir.
Site cevresi duvarla çevrili olacak ve site içerisinde özel güvenlik personeli bulunacaktır. Bunun dışında, kamera sistemleri, ses ve ışıklı uyarı sistemleri ile güvenlik birimleriyle irtibatlı alarm sistemleri bulunacaktır. Tüm binalar ve ortak alanlar yangın güvenlik ve önleme sistemleri ile donatılacaktır.
Finanskent’in daire içleri sıvası ve şapı tamamlanmış olarak teslim edilecektir. Daire içlerine ilişkin maliyetler Finanskent tarafından karşılanacaktır.

Sosyal tesislerde hangi unsurlar yer almaktadır?
Kiptaş’ın cevabı:Merkezi sosyal tesis alanında açık ve kapalı yüzme havuzları (yaklaşık 700 m²), çocuk havuzu sauna, masaj odası, hamam, fitness salonu, squash salonu, bilardo ve masa tenisi alanı, kafe, vitamin bar yer almaktadır.
Açık alanda ise çocuk parkı, yürüyüş ve oturma alanları, site çevresinde mesafe ve eğim işaretli yürüyüş parkuru bulunmaktadır.
Ayrıca, sosyal tesis kompleksi içinde genel kullanıma yönelik kapalı alanlar bulunmaktadır. Bu bölüm sosyal tesislerin üst katını oluşturmaktadır.

Mimarın Görüşü:Türkiye’nin çeşitli yerlerinde çok sayıda site projesi oluşturduk. İstanbul’da da Kiptaş ile en son bu projeye benzer Yeşil Vadi projesini hazırladık. Ürettiğimiz bu tip projelerde zengin sosyal tesisler tasarladık.
Ancak, Finanskent için tasarladığımız bu tesisler içerik ve kalite açısından şimdiye kadar tasarladıklarımızın en zengini oldu. Bu anlamda Finanskent projesi bizler açısından da çok özel bir konuma sahiptir.

Finanskent’in cevabı:
Sosyal tesiste yer alan kapalı alanlarda etkinlik odaları kurulacaktır. Amfi düzeninde bir sahneli etkinlik odası, çocuk odası, resim, müzik, seramik, el işi vs. etkinlikleri için odalar hazırlanması planlanmaktadır.

Ticaret alanları nelerdir, nasıl paylaşılmaktadır?
Finanskent’in cevabı:Paylaşım tüm alanlarda %37’sinin Finanskent’e kalması şeklindedir. Bu sebeple ticaret alanlarının da %37’si Kooperatifimize kalmaktadır. Bizim asgari olarak bulunmasını istediğimiz unsurlar, market, pastane, kuaför, kuru temizleme, lostra, eczane’dir.

Kiptaş’ın cevabı:Projede toplam 14 adet ticaret alanı planlanmıştır. Bunların 10 tanesi merkezi sosyal tesis kompleksinin bir katındadır. Kalan 4 tanesi ise projenin en yüksek binaları olan 34’er katlı iki blok içerisindedir. Yüksek bloklarda Finanskent’in payına düşen konut bulunmamaktadır. Bu sebeple bu bloklar altındaki 4 ticaret alanı KİPTAŞ’a ait olacaktır. Sosyal tesis kompleksi içinde yer alan 10 adet ticaret alanından 5’i Finanskent’in olacaktır.
Bu alanda kurulacak olan unsurlardan (market, eczane, kuaför, vs.) hangilerinin kimde kalacağı henüz belirlenmemiştir.
Ticaret alanlarına site içine girmeden de erişim imkanı sağlanabilecek şekilde proje şekillendirilmiştir. Bu haliyle istendiğinde site güvenliğine zarar vermeden dışarıya da hizmet verebilir hale getirilebilir.

İlave m² ler için ne kadar ve ne zaman ödeme yapılacaktır?
Finanskent’in cevabı:Kiptaş’ın inşaata başlamasıyla birlikte sözleşmeden doğan ödememizi de en kısa sürede yapmamız gerekmektedir. Bu sebeple ihtiyaç duyulacak aidat miktarının tespit edilip; ilk genel kurulda (Haziran ayında olabilir) bütçelenmesi ve üyelerimizden toplanması gerekmektedir.
Tahmini toplanması gereken m² fark tutarları 100 m² (111 m²) için 10,000 TL, 125 m² (128 m²) için 3,000 TL ve 150 m² (154 m²) için 4,000 TL olacak ve muhtemelen peşin ya da en fazla iki taksitte toplanması gerekecektir.

Daire içleri için öngördüğünüz ödeme miktarı nedir?
Finanskent’in cevabı:Son genel kurulda açıklandığı gibi, standart tipte daire içlerinin maliyetinin m² başına 320 TL kadar olması beklenmektedir. Buradan hesaplandığında daire içi maliyetlerin 111 m² için 35,000 TL, 128 m² için 41,000 TL ve 154 m² için 50,000 TL seviyelerinde olması beklenmektedir.
Bu maliyete ilişkin avansların da metrekare farklarına ilişkin ödemelerin ardından çok zaman geçirmeden, uygun taksitler halinde toplanmaya başlanması gerekmektedir.
Zira, en yakın genel kurul Haziran 2009’da yapıldığı takdirde, metrekare farklarına ilişkin ödemeler tahminen Temmuz – Ağustos 2009 tarihlerinde alınacaktır. Dolayısıyla KİPTAŞ tarafından Kooperatifimize daire teslimlerinin başlayacağı söylendiği Nisan – Mayıs 2010 aylarına 8 ay kadar bir süre kalmaktadır. Daire içlerine ilişkin ödemeler bir süreye yaygın olarak alınacak olursa, taksitlerin de gecikmeksizin başlatılması gerekecektir.

Net/Brüt oranı makul müdür?
Kiptaş’ın cevabı:Kiptaş’ın brüt hesaplamalarında, diğer bazı inşaat firmalarında olduğu gibi otopark alanları, sosyal tesis payları gibi unsurlar dahil edilmemekte; sadece binanın inşaat alanı dairelere pay edilmektedir. Bu sebeple, karşılaştırma yapıldığında diğer bir çok örneğe göre net/brüt oranının bu projemizde yüksek olduğu görülecektir.

Finanskent’in Cevabı:
Aşağıdaki tabloda bize düşen konut tipleri için net/brüt oran hesabına yer verilmiştir:
Alanlar   ---------------- 111 m²     128 m²     154 m²
Kullanım Alanı  -------  85               97           125
Net Alan ----------------  98              113          140
Emsal Brütü   --------  111             128          154
Satış Alanı  -----------  121             139          166
Net / Brüt (%)  --------  88,29         88,28      90,91

Tablodan görüldüğü gibi, net/brüt oranı ve daire tipleri arasındaki oranıtısı makuldür.
İmar planımızda terk edilen %40’lık bölümde ve parselimizin sağ ve sol sınırlarında yer alan komşu parsellerde ileri

tarihlerde başka yapılaşmalar meydana gelebilir mi?
Kiptaş’ın cevabı:İstanbul Büyükşehir Belediyesi, rekreasyon alanı olarak belirlenen; ancak mülkiyeti Finanskent’e ait olan arazinin kamulaştırma yoluyla sahibinden alınarak mevcut imarına uygun olarak değerlendirilmesinin maliyeti yüksek olacağından; arazisinin %40’ını bedelsiz olarak Belediyeye terk eden Finanskent’in kalan yaklaşık 43.000 m²’lik arazisindeki imar değişikliğini onamıştır.
Diğer bir deyişle, Finanskent Belediyeye arazisinin bir bölümünü rızası ile terk etmiş ve bu arazide artık bir tasarruf hakkı kalmamıştır. Araziye komşu diğer parsellerde de, belediyeye terk edilen kısımda da imar durumlarına uygun yapılaşma mümkündür.

Mimarın Görüşü:
Terklerin tamamı birarada olmak üzere arazinin güney kısmından yapılmıştır. Finanskent projesinin üretildiği alanda Belediyeye terk edilmiş bir bölge yer almamaktadır. Terk edilen alanlar arazi yapısı nedeniyle büyük kütleli yapılaşmaya uygun alanlar olmadığı gibi; ileride tüm maliyetine katlanılarak bu bölgelerde yapılaşmaya gidilse bile, Finanskent Projesinin bütünlüğünü bozmayacaktır.


Diğer çeşitli sorular ve KİPTAŞ ve Proje Müellifi Arima-Ere Mimarlık’ın Cevapları

Jeneratörler hangi hatları beslemektedir?
Ortak alanlar, asansörler jeneratör sistemine bağlanacaktır.

Ticaret alanlarının gelirlerinin ortak giderlerde kullanılması sözkonusu mudur?
Finanskent’e kalacak olan ticaret alanları satılarak ya da kiraya verilmek suretiyle Finanskent Kooperatifine gelir yaratacaktır. Bu gelirlerin ne şekilde kullanılacağına Finanskent Genel Kurulu karar verecektir.

Otoparklar genel midir? Misafir otoparkı var mıdır?
Otoparkların tamamı kapalı alandadır. Bunların bir kısmı dairelere rezerve şeklinde kullanılacak; kalan kısmı da genel kullanıma açık olacaktır.

Yük taşıma asansörleri var mıdır?
Her blokta ilgili mevzuata ve uluslararası standartlara uygun kapsite, hız ve sayıda ayrı ayrı insan ve yük taşıma asansörleri bulunmaktadır.

Çöp toplama ne şekilde olacaktır? Çöp bacası var mıdır?
Çöp bacası uygulaması projenin erken aşamalarında düşünülmüş; ancak daha sonra bu uygulamadan vazgeçilmiştir. Bu yükseklikteki yapılarda baca sisteminin bir çok sakıncası bulunmaktadır. Uygulamada dört katta bir aktarım alanları yapılmalıdır. Bu alanlarda birikecek çöpler insan sağlığı için tehlike (mikrop, koku, böceklenme gibi) oluşturacaktır. Nihayetinde baca sisteminde de çöplerin bu istasyonlardan insan eliyle toplanması gerekeceğinden önemli bir personel maliyeti avantajı da yaratmamaktadır.
Tecrübelerimiz, günün belirli saatlarinde çöplerin dairelerden toplanmasının en temiz ve maliyetsiz sistem olduğunu göstermiştir.

Site yönetim planına ilişkin bir çalışma yapılmış mıdır?
Henüz böyle bir çalışma yapılmamıştır. Projemiz bir yönetim planı yapılma aşamasına gelmemiştir.

Peyzaj istenen seviyeye ne zaman gelecektir?
Peyzaj, genel görünüm itibarıyla daire teslimini izleyen en geç 6 ay içinde tamamlanmış olacaktır. Ancak özellikle büyük bitkilerin beklenen boylara ulaşması 3-4 sene alacaktır.

Otoparklarda depo var mıdır?
Mevcut planda ayrı bir depo alanı ayrılmamıştır. Küçük saklama alanlarının ne şekilde üretileceğine dair çalışmalar yapılacaktır.

KİPTAŞ’ın satacağı konutlardan Finanskent üyelerine indirim yapılacak mıdır?
KİPTAŞ olarak kampanyaya çıkış fiyatlarımızı oldukça düşük seviyelerde tuttuk; bu sebeple Finanskent üyelerine de fiyat anlamında önemli bir avantaj sağlama imkanımız bulunmamaktadır. Yine de, ne türden avantajlar sağlanabileceğine ilişkin çalışmalarımız devam etmektedir.

Sitede kreş olacak mıdır?
Sitede tasarlanmış bir ilköğretim okulu ve bir çocuk odası bulunmaktadır. Bunların dışında çok sayıda etkinlik odası da ayrılmıştır. Finanskent üyelerinin birlikte karar vermeleri halinde bu alanlarda kreş açılabilir.

Enerji nakil hattının yer altına alınmasında insan sağlığına olan etkileri dikkate alınacak mıdır?
Enerji nakil hattının yer altına alınması işi, insan sağlığı dahil,  tüm unsurlarıyla yasa ve düzenlemelere uygun olarak projelendirilmiş ve ihale aşamasına getirilmiştir.

Site içi güvenlik unsurları nelerdir?
Kiptaş yetkilisi bu detayların tamamını ezberden söyleyemeyeceğini; bu soruların cevaplarını daha sonra yazılı olarak verebileceğini ifade etmiştir.

Otoparkta bazı alanlar için kamera sistemi var mıdır? Varsa, TV’nin bir kanalından izlenebilir mi?
Kiptaş yetkilisi bu detayların tamamını ezberden söyleyemeyeceğini; bu soruların cevaplarını daha sonra yazılı olarak verebileceğini ifade etmiştir.




Öneriler
•    Daire içleri için de jeneratör kurulması için şimdiden araştırma yapılmalı ve maliyeti çıkarılarak üyelere sunulmalıdır.
•    Site yolları kesme arnavut taşından yapılabilir. Kışın buzlanma durumunda etkili olur.
•    İmar çalışması yapılmamış olan diğer parselimize özellikli bitkiler dikilerek ileride kamulaştırma ve yapılaşma riski önlenebilir.
•    Site içerisinde bölümler arası geçişler için kart sistemi getirilmeli ve bu şekilde geçişler kontrollü yapılmalıdır.
•    Internet sitesinde daha çok ve güncel bilgi yer almalıdır.
•    Ticaret alanlarının sahiplerinin de site giderlerine katılımına ilişkin Yönetim Planında açık hükümler olmalıdır.