Konut Fiyatları Yükselecek mi?

Konut sektöründe stok ölçümü çok sağlıklı değil. Elbette, piyasaya sunulan arz, belli bir stok oluşturacak. Ama çoğunlukla daha inşa edilmeyen projelerden, yeni başlayan yatırımlardan söz ediyoruz. Bir projeyi teslim etmişsiniz, 2 sene olmuş, yüzde 30’u hâlâ boş. O zaman bu bir stoktur. Fakat böyle bir şey yok. Konutlar çabuk doluyor.

Ekonomi açısından değerlendirildiğinde ülkemiz Batı’daki piyasalardan ayrıştı;gelişmekte olan piyasaların yıldızı konumuna geldi. İhracat, büyüme, işsizlik rakamları, faizlerin düşmesi olumlu göstergeler oldu. Sektörümüzdeki daralmalar 2009’un son çeyreğinde sona ermişti. İlk çeyrekten itibaren de büyümeye başladık. İlk çeyrekte yüzde 8, ikinci ve üçüncü çeyreklerde yüzde 24’ler civarında büyüme gerçekleşti. İyi bir potansiyelin yakalandığını net bir şekilde görebiliyoruz. Konut, ticari ve altyapı yatırımlarıyla birliktetaahhüt işlerinde de hareketlenme var. Özellikle sanayide ertelenen yatırımlar tekrar başladı. 2010’da, 2008 ve 2009’dan daha fazla konut sattık. Geçtiğimiz günlerde bir çalışmayla markalı konut üreten firmaların analizini yaptık. 150 konutun üzerindeki bütün projeleri araştırdık. 2009’da İstanbul’daki markalı konut üreticileri, 20 bin civarında üretim açıklaması yapmışken, 2010’da bu rakam 34 bine çıktı. İstanbul’da yıllık 130 bin konutüretiliyor. Belki biraz daha fazla olabilir. Demek ki üretimin yaklaşık yüzde 30’u markalı konut üretimine döndü. Bu, konutta kaliteli, kayıt altına alınmış üretim, satış sistemi, istihdam demek. Sektör ne kadar genişlerse kayıt altına alınma oranı artıyor. Kredi kullandırırken, inşa ederken, işçi çalıştırırken kayıt altına alıyorsunuz. Konutu satarken resmi değer zerinden satmış oluyorsunuz. Bu, ekonomi için devletin mücadele ettiği saha açısından baktığınızda ciddi bir düzelme ve katkı sağlayacak.

STOK, RİSK DEMEKTİR

Mevcut konutlar satılmadan yeni projelerin devreye girmesi bir miktar sıkıntı yaratabilir. Stok her sektör için risktir. Konut sektöründe stok ölçümü çok sağlıklı değil. İstanbul özelinde yıllık 130 bin civarında konut üretiliyor ve bunlar satılıyor. Elbette, piyasaya sunulan arz, stok oluşturacak. Çoğu daha inşa edilmedi; yeni başlıyor. Eskiden yapılmış, bitirilmiş, teslim edilmiş yeni projelerde çok büyük boşluk oranları yok. Bir projeyi teslim etmişsiniz, üzerinden de iki sene geçmiş ve konutların yüzde 30’u boş. O zaman bu bir stoktur. Ama böyle bir şey yok. Konutlar çabuk doluyor. Tabii ki teslim eder etmez yüzde 80 dolmuyor. Fakat en az yüzde 40-60 oranında doluluk oluyor. Bir sene içinde de doluluk yüzde 80-90’lara ulaşıyor. Arzın çok olduğu Beylikdüzü, Bahçeşehir, Halkalı gibi yerler var. Ancak buralarda da potansiyel var. Avrupa yakasının konut üretilebilen tek yeri de bu bölgeler. Şehir ister istemez oraya doğru kayıyor. Yenileme ihtiyacı, gelir seviyesindeki artışla yeni ev gündeme geliyor. Ortalama 150 bin seviyesinde ihtiyaç sürekli var. Üretilebilen konut kaç senedir belli. Hatta ihtiyaç diye ortaya konulan rakamları üretemiyoruz bile. Evet, rekabetin getirdiği kampanyalar,
cazipleştirmeler, bunun getirdiği bir pozisyon var ama bu stok fazlası anlamına gelmiyor. Bir taraftan konutlar üretilirken satılıyor. Projelerin çoğunda proje teslimatından önce yüzde 75- 80’lere varan satış operasyonu gerçekleşmiş oluyor. Sur Yapı olarak bizim projelerimizde bu oran yüzde 95’lerde. Proje bittiğinde elimizde kalan konut miktarı 20’yi geçmiyor.

ZAM BASKISINA DİKKAT!

Eğer çok merkezi bir yerde üretim yapıyorsanız ve etrafında başka bir üretim de yoksa, bu bölgeye talep fazla olursa, fiyat da yükselir. Konut fiyatlarının yüzde 50’si lokasyona bağlı. Eğer şehrin çeperlerinde biner biner projeler yapılıyorsa, bol miktarda inşaat yapılabilecek arazi stoku varsa, bu bölgelerde fiyatın çıkmasının pek imkânı yok. Bununla birlikte burada yaşanabilecek rekabetten de bahsedebiliriz. Satılmak istenen birçok konut varken konut fiyatlarının yukarı çıkma ihtimali zayıf. İnşaat malzemelerinde, işçilik maliyetlerinde zam baskısı herkesi belirli bir zemine taşıyabilir. Açıkçası, bu durumun getireceği fiyat artışını bekliyorum. Bazı yerlerde fiyatlar yüzde 5-10, bazı yerlerde yüzde 3, bazı yerlerde ise yüzde 15-20 oranlarında artabilir.

YENİ PROJELER GELİYOR

Biz, Sur Yapı olarak 2009’un son çeyreği ve 2010’da başlayan Exen İstanbul ve Adapark projelerinde hem satışlara hem de inşaatlara devam ediyoruz. Yılbaşı itibarıyla Kâğıthane’deki alışveriş merkezimizin inşaatına başladık. Nisan gibi Çekmeköy’de bir projemiz olacak. 400 daire ve alışveriş merkezi planlıyoruz. 2011’in ikinci yarısında da Bayrampaşa’daki arazimizi harekete geçireceğiz. Vatan Caddesi’nin devamında Anıt Mezar’ın karşısında bulunan merkezi bir noktada, şehirde dönüşümü tetikleyecek bir lokasyonda. Birçok mimara konsept projeler hazırlattık. Projede alışveriş merkezi ve ofis kesin olacak. Beş yıldızlı otel ya da rezidansın da projede yer alması düşünülüyor. Eylül ayında çıkabilecek bir projemiz de İzmir’de. Torunlar ve Hayat Kimya ile ortağız. Denize 300 metre cephesi olan bir yer. Marina hazırlıyoruz. Butik alışveriş merkezi, konut ve rezidans olacak. Burada İzmir’in sembolü olmaya aday bir proje gerçekleştirmeyi planlıyoruz.