2010 Gayrimenkul Sermaye İradı Gelirlerinde Vergilendirme

2010 için konutta 2 bin 600, işyerinde 22 bin TL'den fazla kira geliri elde edenler 25 Mart'a kadar gelir beyannamesi düzenleyecekler.

BENZER HABERLER

KİMLER ELDE ETTİĞİ KİRALAR İÇİN BEYANNAME VERECEK?

2010 Yılında sadece kira geliri elde etmiş olanlardan;

1- Konut kira geliri 2.600 TL'yi aşanlar,
2- 2010 içinde işyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2010 kira gelirlerinin brütü 22 bin TL'yi aşanlar,
3- 2010 yılı içinde hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2 bin 600 TL'yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 22 bin TL'yi aşanlar,
4- Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
5- Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,
6- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,
7- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler,

Yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

İstisna nasıl uygulanıyor?

KONUT kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 2.600 TL'lik istisna uygulanacak. Buna karşılık örneğin karı-kocanın ortak sahip oldukları konuttan elde ettikleri kira geliri için 2.600 TL'lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaklar.

YARARLANAMAYACAK OLANLAR

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanların konut kira gelirlerinin olması halinde, konut istisnasından yararlanamazlar (GVK Md. 21/2).

Konut dışındaki gayrimenkullerden, örneğin işyerlerinden elde edilen kira gelirleri için istisnadan yararlanılamaz.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse, istisnadan yararlanılamaz (GVK Md. 21).

Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri konut kira gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler, kiranın elde edildiği yıl için tespit edilen istisnadan yararlanabilecekler.

İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER

2010 yılında 22 bin TL'nin üzerinde işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. 22 bin TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecek. Ancak 22 bin TL'nin altında işyeri kira geliri elde edenlerin beyanname vermemesi için, kira ödemesi üzerinden kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmış olması gerekiyor. İşyeri kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2009 yılında elde edilen işyeri kira gelirinin tutarı 1.090 TL'yi aşıyorsa beyan edilecek.

Kira gelirlerinde gider indirimi

KİRA geliri elde edenlerin, kira gelirinin safi tutarının saptanması için seçebilecekleri iki gider yöntemi var. Bunlardan biri 'götürü gider', diğeri 'gerçek gider' yöntemidir.

Götürü gider yönteminde belge aranmaksızın kira hasılatının belli bir oranı gider kabul edilir. Gerçek gider yönteminde ise belgeye dayalı harcamalar dikkate alınır. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, gayrimenkullerin tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için 'götürü gider', bir kısmı için de 'gerçek gider' yöntemi seçilemez.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde hiçbir gider belgesi olmadan, istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i 'götürü gider' olarak kira gelirinden indirilebiliyor. Ancak, götürü gider yöntemini tercih edenler, aradan 2 yıl geçmeden bu yöntemden dönemezler.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kira gelirlerinden indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinde sayılmış olup;

1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri,
2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri,
3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i (iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz),
5- Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
6- Amortismanlar,
7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
8- Kiraya verenin ödediği bakım ve idame giderleri,
9- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler,
10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, brüt kira tutarından indirilir.

İNDİRİLEMEYECEK GİDER NASIL HESAPLANACAK?

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, konut kira geliri istisnasına isabet eden ve indirim konusu yapılamayacak gider tutarı aşağıdaki formülle hesaplanacak.

Örneğin, 2010 yılında 15 bin TL konut kira geliri olan Ahmet beyin, gerçek gider usulünü seçtiğini ve gerçek giderlerinin 5 bin TL olduğunu varsayarsak, Ahmet bey 5 bin TL'lik gerçek giderinden aşağıdaki formülle saptancak tutar kadar indirim yapabilecektir.

Vergiye Tabi Hasılat = Kira Geliri - İstisna Tutarı (15.000 - 2.600) = 12.400 TL

İndirilebilecek Gider = Vergiye Tabi Hazılat x Gerçek Gider / Toplam kira geliri (5.000 x 12.400) / 15.000 = 4.133 TL

2010 Yılı Kira Gelirlerine Uygulanacak Gelir Vergisi Tarifesi

8.800 TL'ye kadar % 15
22.000 TL'nin 8.800 TL'si için 1.320 TL, fazlası % 20
50.000 TL'nin 22.000 TL'si için 3.960 TL, fazlası % 27
50.000 TL'den fazlasının 50.000 TL'si için 11.520 TL, fazlası % 35 oranında vergilendirilir.

HEM İŞYERİ HEMDE MESKEN KİRASININ AYNI ANDA ELDE EDİLMESİ

2010 yılında hem konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından 22 bin TL'lik beyan sınırının hesaplanmasında, konut kira gelirinin 2 bin 600 TL'lik istisna tutarını aşan kısmı ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı dikkate alınacak.

Konut kira gelirinin 2 bin 600 TL'yi aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 22 bin TL'yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek. Aşmıyorsa, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek, sadece 2 bin 600 TL'yi aşan konut kira geliri beyan edilecek.

KİRANIN NET TUTAR OLARAK BELİRLENMESİ

Bazen bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net tutar üzerinden anlaşırlar. Yani 'Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam' derler. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden değil, 'netten brüte' giderek bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak.

Kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80'i olup, netten brüte hesaplama yaparken (Brüt Kira = Net Kira / 0, 80) formülü uygulanır.

KİRACI STOPAJI YATIRMAZSA İŞYERİ SAHİBİ SORUMLU OLMAZ

İşyerini kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu yok.

Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor.

İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, beyan edilmeyen veya beyan edilmekle birlikte ödenmeyen kira stopajından dolayı gayrimenkul sahibinin sorumluluğu söz konusu değil.

KİRADAN KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU

İşyeri kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle beyanname verildiği zaman hesaplanan vergiden mahsubu için 'stopajın yatırılmış olması koşulu' aranmıyor.

Yıllık beyanname ile beyan edilen kira geliri üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içinde kesilen vergilerin mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterlidir.

GAYRİMENKULÜN HEM KONUT HEM İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI

Özellikle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde yürütülebiliyor. İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.

GEÇMİŞ YILLARA AİT KİRA TAHSİLATI

Kira gelirlerinde elde etme, tahsil esasına bağlıdır. Örneğin 2010 yılına ilişkin kira bedellerinin 2010 yılında tahsil edilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelleri 2010 yılının geliri sayılır.

Geçmiş yıllardan kalan kira alacaklarından tahsilat yapılırsa, bu tahsilat, tahsilatın yapıldığı yılın hasılatı sayılır. Örneğin 2008-2009 yılının kirasının 2010 yılında tahsil edilmesi halinde, 2010 yılı geliri sayılarak 25 Mart akşamına kadar verilecek gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi gerekiyor.

KİRANIN PEŞİN TAHSİLİ

Bazı durumlarda kiracı, gelecek yıllara ait kira bedellerini de peşin olarak öder. Peşin tahsil edilen gelecek yıllara ait kiralar, tahsil edildikleri yılın değil, ait olduğu yılın hasılatı sayılır ve bu hasılatın ilgili yıllarda beyanı gerekir.

Örneğin, 2010 yılı Mart ayında 01.03.2010-28.02.2012 tarihleri arasındaki iki yıllık dönem için aylık 2.500 TL'den kiraya verilen gayrimenkulün iki yıllık kirasının (60.000 TL) peşin tahsil edilmesi halinde, kira bedelinin;

- 2010 yılına ilişkin olan 10 aylık kısmı (25.000 TL) 2010 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2011 tarihinde,
- 2011 yılına ilişkin olan 12 aylık kısmı (30.000 TL) 2011 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2012 tarihinde,
- 2012 yılına ilişkin olan 2 aylık kısmı (5.000 TL) ise 2012 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2013 tarihinde, beyan edilecek.

EVİNİ KİRAYA VERİP KİRADA OTURANLAR

Bazı kişiler sahip oldukları konutu çeşitli nedenlerle kiraya verip, kendileri de kirada otururlar. Bu kişiler, 2.600 TL'yi aşan konut kira gelirleri için beyanname vermek zorundalar. Ancak 'gerçek gider' yöntemini seçmeleri halinde, elde ettikleri kiradan, kirada oturdukları konut için ödedikleri kirayı indirebilirler. Bu durumda ya hiç vergi ödemezler ya da çok az vergi öderler.

Örneğin ; Kadın adına olan evin kiraya verilerek ailenin baka bir evde kirada oturması durumunda Kadın adına kira geliri doğar ise kirada oturulan evden doğan giderin evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla vereceği gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde, istisnaya isabet eden kısım hariç indirmesi mümkündür..

YILDIRIM ERCAN